כל מי שזכה להסתובב בימי החול במתחם העיר הלבנה בתל אביב או בשכונות הוותיקות של ירושלים, כמו רחביה או קטמון לבטח מבחין כל העת בהריסות יזומות של דירות ישנות על מנת לבנות בניין מפואר יותר. לעתים מבנים אלו נהרסים בצווי הריסה בטענה שקיומם מוטל בסכנת התמוטטות, ואשר על כן יש צורך מיידי להורסם ולהציב במקומם בניין חדש ויוקרתי. אמנם, כל זוטר מודע לאינטרסים הכלכליים הנדלנים שמאחורי הריסות אלו. ואכן כך הם פני הדברים פעמים רבות. אולם קיימים גם מבנים אשר נהרסים לא מהטענה של בניין שעומד בסכנת התמוטטות, אלא בניין שאינו עומד בקריטריונים של מבנים מחוזקים מפני רעידות אדמה ואינו מוגן כפי שהבניינים החדשים שבישראל ממוגנים להם.

למה הכוונה? כל בניין בארץ שנבנה לפני 1980 נבנה לפי תכניות בנייה וחוקי בנייה ישנים. משנת תש"מ ואילך נחקקו בארץ חוקים חדשים בענף הבנייה שמחייבים כל בניין חדש לעמוד בקריטריונים החדשים שהמדינה הציבה לבניין שנבנה בארץ. הרגישות הביטחונית לצד הרגישות הגאוגרפית בארץ עלולה חלילה להביא לידי סכנת התמוטטות מבנים שלא יכולו לעמוד בפני רעידות אדמה או הפצצות מגורמים עוינים בשל כך כל המבנים החדשים מחויבים בבניית חדר מוגן, היינו ממ"ד ובנייה חזקה של המבנה שיוכל לעמוד בפני רעידות אדמה.

אך כיצד ניתן להרוס את כל המבנה? הרי בבניין של ארבע קומות לצורך דוגמה כל דייר הוא לעצמו. ואם כן כיצד נוכל לכוף אותו להסכים להרוס את ביתו הישן לטובת בנייה מחודשת של הבניין, הרי לא בהכרח שהוא ירצה לעבור למקום אחר ולדאוג לאחסון תכולה דירה. הרי אם דייר אחד מכל הדיירים לא יסכים הרי שלא נוכל לכוף אותו לכך, פרט למקרה בו הבניין עומד בסכנת התמוטטות אלא שאין זה הנידון שלנו.

ואכן בתמ"א 38 קיימת הבחנה ברורה של הסכמה חלקית של הדיירים לבין הסכמה מרובה של הדיירים. במה דברים אמורים. על מנת לשפץ את הבניין ולהופכו לבניין שעומד בקריטריונים החדשים של מבנים המחוזקים מפני רעידות אדמה וכיוצא בזה יש לערוך סדרה של תיקונים בבניין בתוכו כמו הוספת חדרים או הלבשת אמבטיות ושיפוץ מחוצה לו.
התכנית המקורית נועדה לתחזק את מבנה השלד של הבניין עצמו. אין היא במקורה נועדה לתמרץ את בעלי הדירות לבנות ממ"ד. האפשרות לתחזק את המבנה אינה מצרכת הריסה של הדירות אלא סך הכל שיפוץ חיצוני של שלד הבניין. הדיירים יכולים להמשיך לגור בבניין, אמנם הם יסבלו במשך כחצי שנה עד שנה באווירת שיפוצים, בהימצאות במות הרמה ובלכלוךאו ברעש של במות הרמה המתלוות לשיפוצים. אך הם, כמו שאמרנו, אינם צריכים לעבור דירה אחרת בשל כך. בתמורה לכך הם יזכו להנחות בדבר תוספות בנייה שונות חנייה משובחת גינה וכיוצא בזה. לשיפוץ חלקי של הבניין לא נדרשת הסכמה מלאה של הדיירים אלא מספיקה הסכמה של רוב ניכר של הדיירים. המחוקק הגדיר רוב זה כשני שליש מהדיירים אשר אמורים לחתום על הסכם השיפוץ היינו 66,6%. אך אם הדיירים רוצים לנצל הזדמנות זו ולהרוס את הבניין עד היסוד על מנת להשביחו לבניין פאר הרי שבאופן הזה נדרשת הסכמה של 100% של הדיירים. הסכמה כזו היא הנוחה ביותר ליזמים ולקבלנים שמעוניינים לנצל את החוק הזה לטובת מינוף נדלני בערים הגדולות אלא שהיכולת לקבל הסכמה גורפת שכזו קשה למדי.
פרטים נוספים באתר gaash-logistica.co.il